Wie der Kaufvertrag für Immobilien funktioniert
Der Immobilienkaufvertrag ist das Herzstück jedes Immobiliengeschäfts. Er besiegelt die Vereinbarung zwischen Käufer:in und Verkäufer:in über den Erwerb einer Immobilie. Beim Kauf einer Immobilie in Österreich ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen und den Ablauf zu kennen. In diesem Blog-Artikel erklären wir bei immobily, wie ein Immobilienkaufvertrag funktioniert, welche Elemente er enthält und worauf du als Käufer:in besonders achten solltest.
Grundlagen des Immobilienkaufvertrags
Ein Immobilienkaufvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, das die Einzelheiten des Kaufs einer Immobilie festlegt. Dieses Dokument legt den Kaufpreis, die Beschreibung der Immobilie, die Rechte und Pflichten von Käufer:in und Verkäufer:in sowie alle zusätzlichen erforderlichen Bedingungen der Transaktion fest.
In Österreich muss der Immobilienkaufvertrag notariell oder gerichtlich beglaubigt werden. Dies bedeutet, dass Gericht oder Notar:in die Echtheit der Unterschriften der Vertragsparteien unter dem Kaufvertrag bestätigt. Nur in beglaubigter Form ist der Vertrag auch im Grundbuch durchführbar.
Identifikation der Parteien
Es ist essentiell, die genauen Identitäten der am Kauf beteiligten Personen festzuhalten. Dies umfasst nicht nur die vollständigen Namen, sondern auch die aktuellen Adressen von Käufer:in und Verkäufer:in. Diese Angaben dienen der eindeutigen Identifizierung und sind besonders wichtig, um bei eventuellen späteren Rechtsstreitigkeiten oder Unklarheiten die betroffenen Parteien zweifelsfrei benennen zu können. Auch haben Rechtsanwält:innen und Notar:innen als Vertragserrichter im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen verstärkte KYC (Know Your Customer) Pflichten und haben die Transaktion sowie die Parteien umfassend zu prüfen und sich auch entsprechende Bestätigungen samt Lichtbildausweisen ausstellen zu lassen.
Beschreibung der Immobilie
Die Beschreibung der konkreten Immobilie samt Grundstücksdaten und allfälligem Zubehör ist ein Eckpfeiler jedes Kaufvertrags. So wird sichergestellt, dass mit einem klar definierten Kaufobjekt auch tatsächlich die Wunschimmobilie Vertragsgegenstand ist. Üblicherweise wird im Zuge dessen auch eruiert, inwiefern die Wunschimmobilie Bestandverhältnissen oder Belastungen (Dienstbarkeiten wie Wege- oder Leitungsrechte, Hypotheken etc.) unterliegt; deren Handhabung ist Teil des Kaufvertrags.
Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
Ein weiterer Bestandteil eines jeden Kaufvertrags sind Regelungen zur Höhe des Kaufpreises und die Festlegung von Zahlungs- bzw Treuhandbedingungen. Bei Immobilien ab einem gewissen Wert hat eine treuhandschaftliche Abwicklung über Rechtsanwält:innen oder Notar:innen zu erfolgen. Dabei werden klare Parameter für die Zahlung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto, Zahlung von Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr, sonstige zu erwirkende (Rechts-)Handlungen (zB Rangordnungsgesuch, Übergabe) und letztlich die Grundbuchantragstellung und Auszahlung des Kaufpreises an den/die Verkäufer:in festgelegt.
Übergabe
Das Übergabedatum markiert den Zeitpunkt, an dem die Immobilie vom Verkäufer:in an den Käufer:in übergeben wird. In diesem Zusammenhang wird auch ein Verrechnungsstichtag festgelegt, an dem Vorteil, Nutzen und Risiko (etwa für Betriebskosten udgl) an den/die Käufer:in übergehen soll. Hinweis: Erst mit Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch erfolgt aus rechtlicher Sicht der Eigentümerwechsel hin zu den Käufer:innen. Davor sind diese bloß „außerbücherliche Eigentümer:innen“.
Allfällige Genehmigungsvorbehalte
Mitunter bestehen, abhängig von der örtlichen Belegenheit und Art der Immobilie, anwendbare gesetzliche Bestimmungen betreffend Ausländergrunderwerb (idR im Fall des Erwerbs durch Drittstaatsangehörige) oder Erwerb von land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen. In diesem Fall wird der Kaufvertrag vorbehaltlich der Genehmigung durch die zuständigen staatlichen Behörden abgeschlossen, um welche gesondert nach Abschluss des Kaufvertrags anzusuchen ist.
Sonstige Vertragsbestandteile
Neben generellen Bestimmungen haben Kaufverträge auch eine Regelung betreffend Inländererklärung sowie eine Aufsandungserklärung zu enthalten. Die Aufsandungserklärung ist im Grunde jene für das Grundbuch entscheidende Bestimmung, auf Basis deren urkundlich der konkret angedachte Eigentumsübergang dokumentiert wird.
Durch die detaillierte Ausarbeitung dieser Elemente in einem Immobilienkaufvertrag wird eine solide Grundlage für den reibungslosen Übergang des Eigentums geschaffen und es werden die Rechte und Pflichten beider Parteien klar definiert.
Tipps für Käufer:innen
In unserem Blog Die 10 wichtigsten Tipps beim Immobilienkauf haben wir einige wesentliche Handlungsempfehlungen zusammengestellt. Kurz zusammengefasst:
- Sorgfältige Prüfung: Lies den Vertrag gründlich durch und stelle sicher, dass du alle Regelungen verstehst. Lass dir unklare Textstellen genau erklären.
- Expert:innen hinzuziehen: Sollte der Kaufvertrag nicht von dir beauftragt sein, so ist es ratsam, eine:n Rechtsanwält:in oder eine:n Notar:in zu konsultieren, um den Vertrag zu prüfen, bevor du ihn unterschreibst.
- Verhandlung: Sei nicht scheu, über bestimmte Bedingungen zu verhandeln, die dir wichtig sind oder die dir unfair erscheinen. Der Kaufvertrag muss letztendlich für beide Parteien ein akzeptablesErgebnis bieten.
- Zustand der Immobilie: Stelle sicher, dass der Vertrag Bestimmungen über den Zustand der Immobilie bei Übergabe enthält. Eine praktische Checkliste für die Immobilienbesichtigung findest du hier.
Fazit
Der Immobilienkaufvertrag ist ein komplexes Dokument, das eine sorgfältige Prüfung erfordert. Als Käufer:in solltest du dich gut informieren und bei Bedarf professionelle Beratung in Anspruch nehmen. Bei immobily verstehen wir, wie wichtig es ist, dass du dich in diesem Prozess sicher fühlst. Deshalb stehen wir dir mit Rat und Tat zur Seite, um den Kauf deiner Traumimmobilie so reibungslos und transparent wie möglich zu gestalten.
Mit der richtigen Vorbereitung und Unterstützung wird der Immobilienkauf zu einer spannenden Reise, die dich in dein neues Zuhause führt.
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