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Die 10 größten Fallen für Vermieter:innen

Als Vermieter:in gibt es viele Stolpersteine, die dir nicht nur viel Geld, sondern auch Nerven kosten können. Um teure Fehler zu vermeiden, ist es wichtig, sich über die größten Fallen im Klaren zu sein. Hier sind die zehn häufigsten Fehler, die du unbedingt vermeiden solltest.

1. Kein schriftlicher Mietvertrag

Ohne einen korrekten und schriftlichen Mietvertrag können Missverständnisse und Streitigkeiten entstehen. Ein schriftlicher Vertrag schützt beide Parteien und klärt alle wichtigen Aspekte wie Mietdauer, Miethöhe, Nebenkosten und Pflichten. Außerdem kannst du individuelle Vereinbarungen, wie z.B. zur Haustierhaltung oder zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen, rechtsverbindlich festhalten.

2. Unklare Befristungen

Eine ungenaue oder unzulässige Befristung kann dazu führen, dass der Mietvertrag als unbefristet angesehen wird. Achte darauf, dass die Befristung klar und rechtlich einwandfrei formuliert ist. Im Zweifelsfall sollte die Befristung immer schriftlich und unter Angabe der genauen Zeiten festgehalten werden, um Rechtssicherheit zu bieten. Im Anwendungsbereich des MRG sind diese Angaben zwingend; eine Befristung hat für mindestens 3 Jahre zu gelten.

3. Fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen

Die Abrechnung der Betriebskosten muss korrekt und nachvollziehbar sein. Falsche Abrechnungen können zu Streitigkeiten und Rückforderungen durch Mieter:innen führen. Informiere dich genau, welche Kosten umlagefähig sind. Betriebskosten sind alle regelmäßig wiederkehrenden Kosten für das gesamte Gebäude, wie Wasser, Müllentsorgung, Grundsteuer und Reinigungskosten. Die Rücklage kann jedoch beispielsweise nicht auf Mieter:innen umgelegt werden.

4. Versäumnis der Wertsicherung

Eine regelmäßige Anpassung der Miete an die Inflation ist wichtig, um finanzielle Verluste zu vermeiden. Dies ist besonders wichtig, wenn man sich über einen längeren Zeitraum vertraglich an Mieter:innen bindet. Eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag stellt sicher, dass die Miete im Laufe der Zeit z.B. an den Verbraucherpreisindex angepasst wird. Beachte hierbei die gesetzlichen Regelungen (z.B. Richtwerte) und gängigen Praxiswerte.

5. Zögerliches Vorgehen bei Mietrückständen

Wenn Mieter:innen in Zahlungsrückstand geraten, solltest du schnell reagieren. Mahne frühzeitig und leite rechtliche Schritte ein, um größere finanzielle Verluste zu vermeiden. Verzögertes Handeln kann dazu führen, dass du Forderungen später schwerer durchsetzen kannst.

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6. Ignorieren von Zu- und Abschlägen

Besonders bei der Vermietung von Altbauwohnungen (Vollanwendungsbereich des MRG) musst du die gesetzlichen Richtwerte und Abschläge beachten. Falsche Berechnungen können zu Streitigkeiten rund um Mietminderungen oder Rückzahlungen führen. Informiere dich über die aktuellen Richtwerte und die spezifischen Zu- und Abschläge für deine Immobilie.

7. Nicht Durchsetzen von Auszugsterminen

Halte die Auszugstermine strikt ein. Wenn Mieter:innen zum vereinbarten Termin nicht ausziehen, kann sich der Mietvertrag im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG automatisch verlängern, was nach einer einmaligen Verlängerungen des befristeten Mietverhältnisses um drei Jahre zu ungewollten unbefristeten Mietverhältnissen führen kann. Achte darauf, dass im Mietvertrag klare Regelungen zu den Auszugsbedingungen getroffen werden.

8. Falsche Verwendung der Kaution

Die Kaution dient als Sicherheit für dich als Vermieter:in. Fordere die Kaution bei Vertragsbeginn ein und bewahre sie ordnungsgemäß auf. Sie schützt dich vor finanziellen Verlusten durch Mietrückstände oder Schäden an der Immobilie. Es ist wichtig, die Kaution fruchtbringend anzulegen (z.B. auf einem Sparbuch) und bei Auszug rechtzeitig zurückzuzahlen oder berechtigte Ansprüche geltend zu machen.

9. Unklare Regelungen zu Reparaturen und Instandhaltung

Kläre im Mietvertrag genau, wer für welche Reparaturen zuständig ist. Missverständnisse in diesem Bereich können zu teuren Streitigkeiten führen. Differenziere zwischen kleinen Reparaturen, die der Mieter übernimmt, und größeren Instandhaltungsmaßnahmen, die in deiner Verantwortung liegen.

10. Kein aktueller, rechtlich korrekter Mietvertrag

Ein veralteter oder mangelhafter Mietvertrag kann zu zahlreichen Problemen führen, darunter ungültige Klauseln oder fehlende notwendige Bestimmungen. Stelle sicher, dass dein Mietvertrag stets den aktuellen rechtlichen Anforderungen entspricht und alle relevanten Bestimmungen enthält. Regelmäßige Überprüfungen und Anpassungen des Mietvertrags sind notwendig, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.

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