Der Kaufvertrag
Ein Immobilien-Kaufvertrag wird in Österreich benötigt, wenn der Erwerb einer Immobilie stattfinden soll. Dieses rechtliche Dokument reguliert den Transfer des Eigentums an einer Immobilie und legt die rechtlichen Rahmenbedingungen und Vereinbarungen zwischen Käufer:in und Verkäufer:in fest.
Darüber hinaus muss der Kaufvertrag notariell oder gerichtlich beglaubigt werden und die wesentlichen Informationen davon im öffentlichen Grundbuch eingetragen werden.
Im Folgenden erklären wir die Funktionsweise und die Bestandteile eines Immobilien-Kaufvertrags im Detail.
So funktioniert der
Immobilien-Kaufvertrag
Der Kaufvertrag
Der Immobilienkaufvertrag ist in Österreich ein essenzielles Instrument für den Übergang des Eigentums von Immobilien von Verkäufer:innen zu Käufer:innen. Als rechtskräftige Vereinbarung identifiziert er Immobilie im Detail und definiert präzise jene Konditionen, unter denen der Eigentumsübergang der Immobilie erfolgt.
Grundlegende Elemente: Der Immobilienkaufvertrag beinhaltet wesentliche Informationen wie die genaue Beschreibung der Immobilie, den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und den Zeitpunkt der Eigentumsübergabe. Zudem werden eventuelle Lasten und Beschränkungen (Dienstbarkeiten wie Wege- oder Leitungsrechte, Hypotheken etc.), die auf der Immobilie liegen, klar aufgeführt.
Rechtliche Sicherheit: Dieser Vertrag bietet rechtliche Sicherheit für beide Parteien. Für die Verkäufer:innen sichert er die Verpflichtung der Käufer:innen zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Käufer:innen erhalten im Gegenzug die Zusicherung, dass sie das uneingeschränkte Eigentum an der Immobilie erwerben, frei von unerwarteten Lasten oder Ansprüchen Dritter.
Beglaubigung: In Österreich bedarf der Immobilienkaufvertrag der notariellen oder gerichtlichen Beglaubigung. Dies soll gewährleisten, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind, und trägt dazu bei, Missverständnisse oder spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Notar:in oder Gericht prüfen die Identität der Vertragsparteien, die Eigentumsverhältnisse und ob Belastungen auf der Immobilie liegen.
Grundbucheintragung: Ein zentraler Bestandteil des Prozesses ist die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Erst mit der Eintragung wird der Käufer:in offiziell als neue:r Eigentümer:in der Immobilie anerkannt. Die notarielle bzw. gerichtliche Beglaubigung und die Grundbucheintragung dienen somit als wichtige Instrumente zur Sicherung des Eigentumstransfers.
Finanzierung und Steuern: Ein weiterer Bestandteil eines jeden Kaufvertrags sind Regelungen zur Höhe des Kaufpreises und die Festlegung von Zahlungs- bzw Treuhandbedingungen. Bei Immobilien ab einem gewissen Wert hat eine treuhandschaftliche Abwicklung über Rechtsanwält:innen oder Notar:innen zu erfolgen. Dabei werden klare Parameter für die Zahlung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto, Zahlung von Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr, sonstige zu erwirkende (Rechts-)Handlungen (zB Rangordnungsgesuch, Übergabe) und letztlich die Grundbuchantragstellung und Auszahlung des Kaufpreises an den/die Verkäufer:in festgelegt.
Schutz der Interessen: Um die Interessen beider Parteien bestmöglich zu schützen, ist eine sorgfältige und umfassende Prüfung der Immobilie und entsprechende Vertragsgestaltung unerlässlich. Dies beinhaltet die Berücksichtigung möglicher zukünftiger Ereignisse, wie etwa Änderungen in der Nutzung des Grundstücks oder in den gesetzlichen Rahmenbedingungen.
In der komplexen rechtlichen Landschaft des Immobilienkaufs in Österreich dient der Immobilienkaufvertrag somit nicht nur als Beweis der Vereinbarung zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen, sondern auch als wesentliches Instrument zum Schutz ihrer Rechte und zur Sicherstellung eines reibungslosen Eigentumsübergangs. Professionelle Beratung durch Notar:innen oder Rechtsanwält:innen ist empfehlenswert, um sicherzustellen, dass der Vertrag alle notwendigen Elemente enthält und den aktuellen rechtlichen Anforderungen entspricht.
Die Bestandteile des Kaufvertrags
Jeder Kaufvertrag für Immobilien besteht aus mehreren wesentlichen Bestandteilen. Damit wird erreicht, das alle für den Erwerb notwendigen Informationen in schriftlicher und beglaubigter Version für beide Parteien transparent und nachvollziehbar festgehalten werden. Die wesentlichen Bestandteile:
Beschreibung der Immobilie: Eine umfassende Beschreibung der Immobilie, einschließlich Angaben zum Grundstück und möglichen Zubehörs, stellt eine wesentliche Grundlage jedes Kaufvertrags dar. Dies sichert die Übereinstimmung des definierten Kaufobjekts mit der tatsächlich zu erwerbenden Immobilie. Typischerweise wird zudem geprüft, inwiefern die Immobilie mit Rechten Dritter, wie zum Beispiel Wegerechten oder Hypotheken, behaftet ist; die Klärung solcher Belastungen gehört zum Kern des Kaufvertrags.
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Ein wesentlicher Bestandteil jedes Kaufvertrags ist die Festlegung des Kaufpreises sowie der Zahlungs- und Treuhandbedingungen. Bei Immobilien ab einem bestimmten Wert ist die Abwicklung über ein Treuhandkonto notwendig, das von einer:m Rechtsanwält:in oder Notar:in betreut wird. Hierbei werden genaue Konditionen für die Überweisung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto, die Zahlung der Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühr, die Umsetzung weiterer rechtlicher Schritte (wie beispielsweise Anträge auf Rangordnung oder die Übergabe) und letztendlich die Einreichung im Grundbuch sowie die Weiterleitung des Kaufpreises an die Verkäufer:in definiert.
Übergabezeitpunkt: Das festgelegte Übergabedatum markiert den Zeitpunkt, an dem die Immobilie formal von der Verkäufer:in zur Käufer:in wechselt. Zusätzlich wird ein Abrechnungstag festgelegt, an dem Nutzen, Vorteile und Risiken, wie beispielsweise Betriebskosten, auf die Käufer:in übergehen. Es ist entscheidend zu verstehen, dass der legale Eigentumsübergang erst mit der Eintragung des Eigentums im Grundbuch erfolgt. Bis dahin werden Käufer:innen als “Eigentümer:innen außerhalb des Grundbuchs” betrachtet.
Vertragsparteien: Die genaue Erfassung der Identitäten aller am Kaufprozess beteiligten Personen ist essentiell. Wichtig sind nicht nur die vollständigen Namen, sondern auch die aktuellen Adressen von Käufer:in und Verkäufer:in. Diese Angaben sind entscheidend für die eindeutige Identifizierung der Parteien und spielen eine zentrale Rolle bei eventuellen späteren rechtlichen Streitigkeiten oder Unklarheiten. Zudem sind Rechtsanwält:innen und Notar:innen, die Immobilienkaufverträge erstellen, zu einer umfassenden Prüfung im Rahmen der KYC (Know Your Customer)-Richtlinien verpflichtet. Sie müssen die Transaktion und die involvierten Parteien sorgfältig überprüfen und entsprechende Belege, einschließlich Ausweise, einfordern.
Immobilienertragssteuer: Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften unterliegen der Einkommensteuer. Dies betrifft sowohl Grundstücke als auch Gebäude. Der Steuersatz für diese Gewinne liegt üblicherweise bei 30% und die Berechnung sowie Abführung der Steuer obliegt der Verkäufer:in. Die Verkäufer:in kann eine:n Treuhänder:in, wie z.B. eine:n Notar:in oder Rechtsanwält:in, mit der Durchführung der Steuerberechnung und der fristgerechten Zahlung an das Finanzamt beauftragen.
Gewährleistungen und Haftungsausschlüsse: Diese Klausel regelt, inwieweit der Verkäufer:in für bestehende oder versteckte Mängel haftet. Sie definiert die Gewährleistungsfristen und legt fest, welche Mängel von der Haftung ausgeschlossen sind. Eine sorgfältige Formulierung schützt Käufer:innen vor unerwarteten Kosten und Verkäufer:innen vor ungerechtfertigten Ansprüchen.
Sondervereinbarungen: Hier können individuelle Absprachen wie die Übernahme von Mobiliar, spezielle Instandhaltungsvereinbarungen oder Anpassungen am Objekt vor Übergabe festgehalten werden. Diese Klauseln ermöglichen eine flexible Anpassung des Vertrags an die spezifischen Bedürfnisse beider Parteien.
Rücktrittsbedingungen: Die Bedingungen, unter denen der Kaufvertrag aufgelöst werden kann, sollten klar definiert sein, einschließlich der möglichen Konsequenzen und Kosten für beide Parteien. Dies schließt Regelungen für den Fall ein, dass eine Partei ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllt.
Energieausweis: Bei einem Immobilienverkauf oder der Übergabe müssen Verkäufer:innen den Käufer:innen einen Energieausweis übergeben. Dieser Ausweis und die Angabe der Energieeffizienz müssen auch in Verkaufsanzeigen erfolgen. Das Fehlen eines Energieausweises wird als Verwaltungsübertretung behandelt. In diesem Fall wird angenommen, dass die Energieeffizienz dem Alter und Typ des Gebäudes entspricht. Käufer:innen haben dann das Recht, die Erstellung eines Energieausweises oder die Erstattung der dafür anfallenden Kosten von den Verkäufer:innen zu fordern.
Grundbuchliche Abwicklung: Die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ist ein entscheidender Schritt zur Sicherung des Eigentumsübergangs. Diese Klausel sollte den Prozess und die Verantwortlichkeiten für die notwendigen Schritte zur Grundbucheintragung detailliert beschreiben.
Rechtsschutzklauseln: Um die rechtlichen Interessen beider Vertragsparteien zu wahren, sollten Klauseln aufgenommen werden, die im Falle von Streitigkeiten greifen. Dies kann die Vereinbarung von Schiedsverfahren oder die Zuständigkeit bestimmter Gerichte umfassen.
Datum und Unterschriften: Die rechtliche Gültigkeit des Vertrags wird durch das Datum der Unterzeichnung und die Unterschriften beider Parteien bestätigt. Dieser Abschnitt unterstreicht die beiderseitige Zustimmung zu den Vertragsbedingungen.
Anhänge und Dokumente: Wichtige Dokumente wie Grundrisse, Energieausweise oder Gutachten, die zur Bewertung der Immobilie beitragen, sollten als Anhänge beigefügt werden. Sie ergänzen und präzisieren die im Vertrag gemachten Angaben.
Eine umfassende und detaillierte Ausgestaltung des Immobilienkaufvertrags ist entscheidend, um die Rechte und Pflichten beider Parteien klar zu definieren und den Grundstein für eine erfolgreiche und konfliktfreie Abwicklung des Immobilienkaufs zu legen. Die Einbindung von Expert:innen, wie Notar:innen oder Rechtsanwält:innen, gewährleistet, dass der Vertrag allen rechtlichen Anforderungen entspricht und individuelle Bedürfnisse berücksichtigt werden.
Wichtiges zum Immobilienkauf
Genaue Prüfung der Immobilie
Bevor es zur Erstellung eines Kaufvertrages geht, muss die Immobilie gründlich geprüft werden. Bei Eigentumswohnungen ist beispielsweise wichtig, dass die Rücklagen für die Instandhaltung geprüft werden, sodass es zu keinen Überraschungen wegen unerwarteter Kosten für anstehende Sanierungen oder Sanierungsdarlehen kommt. Oft sollte man sich auch vergewissern, dass die Flächen der Immobilie mit denen im Grundbuch übereinstimmen.
Rechtliche Aspekte
Ein wesentlicher Punkt ist sicherzustellen, dass keine Hypotheken, Servitute oder Belastungs- und Veräußerungsverbote existieren, die im Grundbuch ersichtlich sind. Es ist zudem zu klären, ob es Denkmalschutzauflagen gibt und ob nötige Bau- und Benützungsbewilligungen vorhanden sind. Zu überprüfen ist auch, was individuell zugeordnet ist und der Wohneigentumsgemeinschaft gehört (Keller, Garten, Stellplatz, etc.).
Dein Kaufvertrag
Ein professioneller Immobilienkaufvertrag, der alle möglichen Szenarien abdeckt, ist bei jedem Immobilienkauf essenziell – genau wie fachkundige Begleitung durch jede Phase der Transaktion.
Die Kosten für Rechtsberatung beim Immobilienkauf können deutlich variieren. Unser Preisberechnungstool ermöglicht es dir, schnell und unkompliziert die Gesamtkosten für den Transaktionsprozess (Kaufvertrag, Grundbucheintrag usw.) und die fachliche Unterstützung beim Wohnungserwerb zu ermitteln.
Der Ablauf einer Immobilientransaktion beschränkt sich nicht nur auf den Kaufvertrag. Deine Rechtsexpert:in muss die Immobilie detailliert prüfen und sicherstellen, dass du ohne unangenehme Überraschungen zum:zur Eigentümer:in wirst.
Zudem muss die Transaktion korrekt im Grundbuch verzeichnet werden, um rechtskräftig zu sein, was über die Möglichkeiten unseres Vertragsgenerators hinausgeht.
Unsere Angebotspakete sind darauf ausgelegt, dich durch den gesamten Kaufprozess zu führen und alle rechtlichen Schritte abzudecken. Unser Generator erstellt dir basierend auf einigen Immobiliendaten (wie Standort, Kaufpreis usw.) automatisch ein Angebot für die Transaktion.
Mit nur wenigen Angaben kannst du herausfinden, was für den Abschluss deiner Immobilientransaktion notwendig ist. Unsere Angebote umfassen alle Anwaltskosten – von der Vertragserstellung bis zur Eintragung im Grundbuch. Wenn du dich für das “Bundle” entscheidest, kannst du sogar den Kaufvertrag bequem von zu Hause aus notariell beglaubigen lassen.
Erhalte schnell, einfach und umfassend Informationen über unseren Service und die Kosten. Unsere erfahrenen Anwält:innen stehen dir mit ihrem Fachwissen zur Seite.
Neben der Abwicklung deiner Immobilientransaktion bieten wir weitere Unterstützung an, indem wir potenzielle Dokumente oder Rechtsdienstleistungen für Immobilieneigentümer:innen aufzeigen. Zudem profitierst du von unserer transparenten Preisgestaltung ohne versteckte Gebühren – wir berechnen dir nie mehr als den abgesprochenen Preis.
"Gerechtigkeit ist das Prinzip, das Partnern in einer Transaktion das zuteilt, was ihnen zusteht, und dies ist die Grundlage von gerechten Verträgen."
Die notarielle Beurkundung
Die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags in Österreich ist ein unerlässlicher Schritt im Kaufprozess. Ein Notar fungiert als neutraler und unabhängiger Vertreter, der sicherstellt, dass der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht und die Interessen beider Parteien gewahrt werden.
Während der Beurkundung prüft der Notar den Vertragsinhalt auf Klarheit und Rechtssicherheit, klärt offene Fragen und erklärt den Vertragsparteien die Tragweite ihrer Vereinbarungen. Anschließend werden die Vertragsunterzeichnungen in Anwesenheit des Notars geleistet.
Der Notar erstellt daraufhin die notarielle Urkunde, die den Kaufvertrag offiziell besiegelt und im Grundbuch eingetragen werden kann. Diese formelle Beurkundung gewährleistet die Rechtsgültigkeit des Vertrags und bietet einen rechtlichen Schutz für Käufer und Verkäufer gleichermaßen.
immobily ist bestrebt, den Immobilienkaufprozess so einfach wie möglich zu gestalten. Durch unsere Partnerschaft mit notarity wickeln wir Immobilientransaktionen nach Wunsch vollständig digital ab. Dadurch können unsere Kund:innen den Kaufprozess bequem von zu Hause aus erledigen, ohne sich Sorgen über die Sicherheit oder die Korrektheit der Transaktionen machen zu müssen.
Die Rolle des Grundbuchs
Das Grundbuch spielt eine essenzielle Rolle beim Immobilienkauf in Österreich. Es fungiert als offizielles Register, das umfassende Informationen über Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte von Grundstücken und Immobilien enthält.
Während eines Immobilienkaufs dient das Grundbuch als unverzichtbares Instrument der Rechtssicherheit. Es bestätigt den aktuellen Eigentümer der Immobilie und dokumentiert deren rechtliche Situation. Vor einem Kauf überprüfen Käufer das Grundbuch, um sicherzustellen, dass der Verkäufer legitim ist und keine unerwarteten Lasten oder Rechte auf der Immobilie liegen.
Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist ein entscheidender Schritt, um die Eigentumsübertragung zu formalisieren. Der Notar initiiert anschließend die Eintragung im Grundbuch, die den Eigentumswechsel abschließt und die Rechte des Käufers rechtlich festigt. Insgesamt gewährleistet das Grundbuch die Rechtssicherheit und den Schutz beim Immobilienkauf in Österreich.